Os dois sistemas em uma frase
SAC (Sistema de Amortização Constante): a parte do principal que você amortiza todo mês é igual. Os juros, calculados sobre o saldo devedor, vão diminuindo — então a parcela total cai ao longo do tempo. Começa alta, termina baixa.
Tabela Price (sistema francês): a parcela total é fixa do início ao fim. No começo, você paga muito juro e amortiza pouco principal. Com o tempo, a proporção se inverte. Parcela inicial é menor que a do SAC, mas você paga mais juros no total.
Simulação concreta: financiamento de R$400.000
Premissas: imóvel de R$500.000, entrada de R$100.000 (20%), financiamento de R$400.000 em 360 meses (30 anos) a 10,5% a.a. + TR (assumindo TR = 0).
| Métrica | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 4.611 | R$ 3.659 |
| 60ª parcela (5 anos) | R$ 4.027 | R$ 3.659 |
| 120ª parcela (10 anos) | R$ 3.443 | R$ 3.659 |
| 240ª parcela (20 anos) | R$ 2.276 | R$ 3.659 |
| Última parcela | R$ 1.119 | R$ 3.659 |
| Total pago (capital + juros) | R$ 1.030.000 | R$ 1.317.000 |
| Total de juros | R$ 630.000 | R$ 917.000 |
| Diferença SAC vs Price | SAC paga R$ 287.000 a menos em juros | |
Conclusão direta: no nominal, SAC economiza R$287.000 ao longo de 30 anos. Mas a Price tem parcela inicial R$952 mais baixa — pode ser a diferença entre conseguir ou não comprar o imóvel hoje.
Quem deve escolher SAC
- Quem cabe a parcela inicial confortavelmente (regra prática: parcela ≤ 25% da renda).
- Quem planeja amortizações com FGTS — efeito maior no SAC porque o saldo devedor cai mais rápido.
- Quem vai aumentar a renda nos próximos anos, mas começa com folga já hoje.
- Quem prioriza economia no longo prazo sobre flexibilidade de orçamento.
Quem deve escolher Price
- Quem precisa da parcela mais baixa para fechar o financiamento e aprovar no banco.
- Quem prefere previsibilidade de orçamento — parcela fixa simplifica o planejamento mensal por décadas.
- Quem vai investir a diferença entre a parcela do SAC e da Price em ativos que rendem mais que 10,5% a.a. (pouca gente realmente faz isso, mas em tese é possível).
- Quem espera quitar o imóvel cedo com venda ou herança — a diferença total perde importância em prazos curtos.
Amortização extraordinária: o multiplicador
Em qualquer um dos sistemas, amortizar antecipadamente é uma das melhores aplicações de capital. Ao amortizar R$10.000 num financiamento de 10,5% a.a. com 25 anos restantes, você economiza juros futuros equivalentes a um investimento dessa quantia rendendo 10,5% pelos próximos 25 anos — praticamente garantido.
Estratégia ótima:
- 1. Use FGTS para amortizar a cada 2 anos (período mínimo entre saques).
- 2. Aporte o 13º e bônus anuais como amortização extraordinária.
- 3. Sempre escolha "reduzir prazo" em vez de "reduzir parcela" — economiza muito mais juros.
- 4. Considere também 14º salário ou férias para amortizar (planeje em janeiro/julho).
Quem disciplina amortizações pode quitar um financiamento de 30 anos em 12–15 anos, economizando centenas de milhares de reais.
Atenção à correção do saldo devedor
Além dos juros nominais, o saldo devedor é corrigido por algum indexador. As opções comuns:
- TR (Taxa Referencial): historicamente perto de zero. Padrão da Caixa.
- Poupança: rendimento da caderneta. Mais previsível em ciclos de juros baixos.
- IPCA: inflação cheia. Em ciclos de inflação alta, pode encarecer significativamente.
- Pré-fixado: taxa total fixa (juro + correção). Raro, mas existe.
Em 2024–2026, com TR ainda perto de zero, o financiamento TR + 10–11% a.a. é o mais comum e previsível. Em ciclos de Selic muito alta, TR pode ressurgir e encarecer o financiamento.
O custo de oportunidade
Antes de financiar, considere: a R$ 287.000 de juros do exemplo acima poderiam estar comprando Tesouro IPCA+ ou ações. Por isso, financiar só vale quando o imóvel agrega valor que justifique o custo: moradia (não pagar aluguel), localização irreplicável, ou rendimento de aluguel próprio acima da parcela.
Use a calculadora Alugar vs Comprar do InvestiCalc para fazer o comparativo completo — em muitos cenários (especialmente em São Paulo e Rio em fases de imóveis caros), alugar e investir a diferença supera comprar financiado.
